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대물취득자산 세무검토

ezkyungli 2010-11-12 17464

대물취득자산 세무검토

- 국세청, 2010. 11. -

Ⅰ

법인세 분야

1	대물변제로 취득한 자산의 취득가액

대물변제란 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 제공함으로써 채권을 소멸시키는 채권자와 변제자간의 계약을 말하는 바(민법 §466), 법인세법상 대물변제로 취득한 자산의 취득가액은 취득당시의 시가로 하는 것이 타당함. 다만, 취득한 자산의 가액과 상계할 채권가액이 상이할 경우에는 다음과 같이 구분하여 처리함(서면2팀-2173, 2004. 10. 27).

구분	취득가액
대물변제자산의 시가가 채권가액보다 작은 경우	대물변제받은 자산의 시가를 채권회수액으로 처리하고, 차액(채권액 . 채권회수액)은 법인세법 기본통칙 19의 2-19의 2…5에 따라 처리함. 즉, 동 차액을 기부금 또는 접대비로 처리하되, 특수관계자 외의 자와의 거래에서 발생한 채권으로서 객관적으로 정당한 사유가 있는 때에는 손금으로 인정함.
대물변제자산의 시가가 채권가액보다 큰 경우	채권가액을 대물변제받은 자산의 취득가액으로 함

2	비업무용부동산 해당 여부 판단

(1) 비업무용부동산 해당 여부 판정

법인의 업무에 직접 사용하지 않는 부동산은 업무무관부동산에 해당하는 것으로, 업무에 사용하던 부동산도 다시 업무에 사용하지 않게 되면 업무무관부동산이 되는 것임. 다만, 유예기간이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산은 제외함(법령 §49 ① 1호 가목).

■ 업무무관부동산동산 해당 여부의 명확화

2000년 12월 29일 개정 전 (구)법인세법 시행령 제49조 제1항 제1호에서는 업무무관부동산을 '부동산 취득 후 유예기간이 경과할때까지 업무에 사용하지 아니한 부동산'이라고 규정하고 있어 유예기간 경과전 업무에 사용하다가 이를 다시 비업무용으로 사용하는 경우 업무무관부동산에 해당되는지에 대한 해석이 명확하지 않았음. 이에 동 시행령 개정시 업무무관부동산을 '업무에 사용하지 아니하는 부동산'이라고 규정하여 업무에 사용하던 부동산이더라도 다시 업무에 사용하지 않으면 업무무관부동산으로 보도록 규정을 명확히 하였음.

1) 법인의 업무(법칙 §26 ②)

업무무관부동산 판정시 법인의 업무라 함은 다음의 업무를 말함.

ㆍ 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무

ㆍ 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업으로 정하여진 업무

2) 유예기간(법칙 §26 ①)

① 건축물 또는 시설물 신축용 토지

건축물 또는 시설물 신축용 토지는 취득일로부터 5년(공장용 부지로서 산업집적활성화및 공장설립에 관한 법률 또는 중소기업창업지원법에 의하여 승인을 얻은 사업계획서상의 공장건설계획기간이 5년을 초과하는 경우에는 당해 공장건설계획기간)의 유예기간을 적용함.

② 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용 부동산

부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용 부동산의 유예기간은 5년임.

③ 기타의 부동산

상기 ①, ②에 해당하지 않는 기타의 부동산에 대한 유예기간은 2년을 적용함.

3) 유예기간 내 양도한 부동산

유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산은 취득일부터 양도일까지의 기간동안 업무무관자산에 해당됨(법령 §49 ① 1호 나목).

즉, 부동산을 업무용으로 사용하지 아니하고 보유하고 있는 경우 유예기간이 경과한 날부터 업무무관부동산으로 보며, 업무에 사용하지 아니한 부동산을 양도하는 경우 그 양도일이 유예기간 이내인지 이후인지 상관없이 취득일부터 양도일까지 업무무관부동산에 해당되는 것임.

따라서 유예기간 내에 업무무관부동산을 매각하는 경우 취득일로 소급하여 업무무관부동산으로 보므로, 그 양도한 날이 속하는 사업연도 이전에 종료한 각 사업연도, 즉 종전 사업연도의 업무와 관련 없는 비용 및 지급이자를 손금에 산입하지 아니하는 것으로 하여 세액을 계산하고, 재계산된 세액과의 차액을 양도한 날이 속하는 사업연도의 법인세에 가산하여 납부하여야 함(가산세는 제외됨)(법칙 §27).

(2) 업무무관부동산에서 제외되는 부동산

유예기간이 경과할 때까지 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하거나 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산은 업무무관부동산에 해당하나, 부득이한 사유가 있는 경우에는 예외가 인정되는 것(법령 §49 ① 1호 단서)으로 부득이한 사유의 범위는 법인세법 시행규칙 제26조 제5항에서 열거하고 있고, 동항 제11호에서 대물변제자산은 취득일로부터 5년간 업무무관자산에 해당되지 아니한다고 규정함.

■ 채권변제용.잔여재산청산 분배용 부동산
저당권의 실행 기타 채권을 변제받기 위하여 취득한 부동산 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 부동산으로서 취득일로부터 5년이 경과되지 아니한 부동산은 업무무관부동산에서 제외됨(법칙 §26 ⑤ 1호).

이러한 채권변제용 부동산은 법인의 취득의지와 무관하게 보유하는 것이므로 5년의 기간을 두고 동 기간내에 양도하거나 법인의 업무용으로 사용하는 경우 업무무관부동산에 해당하지 않으며 5년을 경과하여 계속 보유하는 경우에는 5년이 경과한 시점부터 업무무관 부동산에 해당함.

■ 채권변제용 부동산의 범위

'저당권의 실행 기타 채권을 변제받기 위해 취득한 부동산'의 의미가 채권변제목적으로 근저당권이 설정 후 변제받는 부동산으로 그 대상이 한정되는지에 대한 의문이 있을 수 있음.

실무적으로 하도급업체가 공사용역을 제공하고, 하도급업체와의 의사와는 상관없이 공사미수금을 대물변제의 형식을 분양공급의 형식을 취하여 세금계산서를 교부받고 대금결제의 방법을 공사미수금을 회수하고 동 회수된 금액으로 중도금 및 잔금을 지급하는 방법으로 하는 경우가 있음(현금수수 없이 회계처리만 이루어지는 거래임)

국세청 예규(법인46012-1048, 2000.4.27.)에 의하면 이러한 경우에도 법인세법 시행규칙 제26조 제5항 11호의 규정이 적용된다고 회신하고 있는 바, 따라서 5년의 유예기간은 근저당권설정여부와는 관계없이 채권변제의 목적으로 취득한 부동산이면 그 요건을 만족하는 것으로 판단됨.

■ 법인46012-1048, 2000.4.27.
건설업을 영위하는 법인이 건설용역의 제공으로 발생한 채권을 변제받기 위하여 취득한 부동산은 법인세법시행규칙 제26조 제5항 제11호의 규정에 의하여 취득일로부터 3년간(현행 5년)은 업무과 관련없는 부동산으로 보지 아니하는 것임.

3	업무무관비용 손금불산입

1) 업무무관자산의 취득.관리비의 손금불산입

업무무관자산을 취득.관리함으로써 생기는 비용, 유지비, 수선비 및 이와 관련되는 비용은 손금불산입됨(법법 §27 1호 및 법령 §49 ③).

이러한 비용으로는 재산세, 공동시설세, 도시계획세 등의 조세공과금과 감가상각비, 관리인의 인건비, 수도광열비 등이 있음.

2) 업무무관자산 처분시의 처분손실

업무와 관련없는 자산을 처분함에 따라서 발생하는 처분손실도 '업무와 관련없는 지출'의 범위에 포함되는가 하는 의문이 있을 수 있음.

그러나, 법인세법에서 업무무관부동산 등의 자산성을 인정하고 있고 다만, 동 자산을 취득.관리를 위하여 지출한 비용을 손금불산입하는데 그 취지가 있으므로 그 처분에 따르는 손실까지도 손금불산입하는 것은 아님. 즉, 법인의 순자산의 감소로서 처분손실이 발생하는 것이므로 이는 당연히 손금에 산입된다고 할 것임(법인 46012-2303, 1997. 8. 29.).

3) 업무무관자산 지급이자 손금불산입

업무무관자산을 취득하기 위하여 지출한 자금의 차입과 관련되는 비용은 손금에 산입되지 아니하는데(법령 §50 ① 3호), 이 경우 업무무관자산의 가액은 법인세법 시행령 제72조에서 규정하는 취득가액으로 하되 특수관계자로부터 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입하는 경우에는 그 시가초과액을 취득가액에 포함하여야 함에 주의하여야 함(법령 §53 ③).

또한 지급이자 손금불산입액을 계산함에 있어 사업연도 종료일 현재의 장부가액에는 사업연도 중에 발생한 자본적 지출금액을 포함하는 것임(법인46012-669, 2000. 3. 13.).

4	토지 등 양도소득에 대한 법인세

토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세대상이 되는 자산은 특정지역 소재 부동산, 주택 및 주택부수토지, 비사업용 토지의 3가지 유형으로 구분할 수 있음. 다만, 특정지역은 현재까지 지정된 바가 없으므로 토지 등 양도소득에 대한 법인세는 주택 및 주택부수토지와 비사업용토지의 2가지 유형만을 그 과세대상으로 하고 있음.

한편, 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지의 기간 중에 주택(부수토지 포함) 또는 비사업용 토지를 양도하거나 동 기간 중에 취득한 주택(부수토지 포함) 또는 비사업용 토지를 양도하는 경우에는 토지 등 양도소득에 대한 법인세의 과세대상에서 제외하되, 동 기간 중에 양도하는 주택(부수토지 포함) 또는 비사업용 토지가 투기지역(소법 §104의 2 ②)에 소재한 경우에는 10%의 세율로 과세됨(법법 §55의 2 ①, ⑧ 및 법법 부칙(2009. 5. 21) §2, §4).

양도시기	과세대상
2009. 3. 15. 이전	① 지가급등지역에 소재하는 토지 및 건물 ② 법인세법 시행령 제92조의 2에 규정된 주택(부수토지 포함) ③ 비사업용 토지
2009.3.16. ~ 2010.12.31.	① 지정지역(소법 §104의 2 ②)안의 주택(부수토지 포함) ② 지정지역(소법 §104의 2 ②)안의 비사업용 토지 ③ 부동산가격 급등(우려)지역에 소재하는 대통령령이 정하는 부동산
2011. 1. 1. 이후(*)	① 법인세법 시행령 제92조의 2에 규정된 주택(부수토지 포함) ② 비사업용 토지

(*) 2011년 법인세법 개정내용 확인 요망

■ 저당권실행.채권변제를 위하여 취득한 주택

저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일로부터 3년이 경과하지 아니한 주택의 양도에 대하여는 법인세법 제55조의 2의 규정이 적용되지 아니함(법령 §92의 2 ② 3호).

■ 대물취득자산이 오피스텔인 경우 주택해당여부

내국법인이 오피스텔을 양도시 법인세법 제55조의 2 제1항 제2호의 주택해당여부는 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그래도 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보는 것임(법인-2616, 2008.9.25, 서면2팀-2676, 2006.12.28)

→ 결론적으로 건물감가상각명세서를 통하여 주택 또는 오피스텔이 양도된 사실이 파악될 경우 동 자산이 대물취득자산인지 여부를 확인하고, 대물취득자산에 해당될 경우 보유기간 및 대물취득 후 사용내역에 대한 추가파악이 필요할 것임.

Ⅱ

지출증빙수취특례

대물변제로 부동산 취득시 법정지출증빙의 수취 여부